خرید آپارتمان در شهر تهران یکی از دغدغه های افراد ساکن در این شهر است. بسیاری از مردم برای تحقق رویای خانه دار شدن یا بهبود شرایط زندگی خود، به پیش خرید آپارتمان روی می آورند. این روش به آنها امکان می دهد که در یک خانه بهتر زندگی کنند یا خانه خود را بازسازی کنند. شاید هم به صاحب خانه تبدیل شوند. در این بین، باید مواظب سودجویان و کلاهبرداران باشیم که در انتظار این هستند که افراد را به خرج و هدر دادن سرمایه شان وا دارند. در این شرایط، شناختن قوانین پیش خرید آپارتمان بسیار اهمیت داشته و می تواند مردم را در برابر تقلب و خطرات مالی محافظت کند.
قوانین پیش خرید آپارتمان:
پس از دریافت پروانه ساختمان از سوی شهرداری، هر واحد مستقل به صورت جداگانه دارای سندی به نام شناسنامه ساختمان خواهد شد. این سند شامل اطلاعات آپارتمان و امکانات آن می باشد. با اخذ این مدرک، مراحل بعدی برای دریافت مجوز آغاز می شود و اعلان رسمی نیز اعمال می گردد.
فروشندگان پس از گرفتن مجوز، اطلاعات مربوط به آپارتمان و ویژگی های آن را در بخش های اطلاع رسانی منتشر می کنند تا به خریداران مناسبی معرفی شود. برای انجام قرارداد پیش خرید آپارتمان، طبق قوانین مربوطه، لازم است به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مراحل مورد نیاز را طی کنید. شناخت قوانین پیش خرید آپارتمان در این مرحله اهمیت دارد.
موارد مهم در قوانین پیش خرید آپارتمان:
در قرارداد پیش خرید آپارتمان، باید موارد زیر به طور دقیق مشخص شود:
1. نام و مشخصات خریدار و فروشنده (شامل اشخاص حقیقی یا حقوقی)
2. شماره پلاک و مشخصات ثبتی آپارتمان همراه با آدرس دقیق ملک
3. ویژگی های واحد مانند مساحت، تعداد اتاق ها، طبقه و واحد و …
4. توضیحات فنی در مورد ساختمان، مانند موقعیت، کاربری، مساحت، تعداد طبقات و واحدها، نمای ساختمان، نوع مصالح ساختمانی، سیستم گرمایش و سرمایش
5. شرایط و نحوه پرداخت اقساط خرید آپارتمان
6. شماره های قبوض مربوط به پرداخت اقساط
7. زمان تحویل ساختمان و تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی
8. تفاصیل در مورد خسارت ها، فسخ قرارداد، تغییر قیمت و دیگر موارد ممکن است که لازم باشد در آینده تعیین وضعیت شوند.
9. تعهدات و تضمینات فروشنده به خصوص مرجع قانونی
10. اعلام معرفی داوران که در صورت بروز اختلافات، به آنها ارجاع خواهد شد.
نکات مهم در پیش خرید مسکن:
علاوه بر موارد ذکر شده موارد و نکاتی در قوانین پیش خرید آپارتمان وجود دارد که توجه به آنها اهمیت بسزایی دارد و ما به طور خلاصه در ادامه برایتان توضیح می دهیم.
تنظیم قرارداد رسمی پیش خرید آپارتمان
قرارداد پیش خرید آپارتمان برای اعتبار قانونی باید از طریق تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. در این قرارداد، مسئولیت رعایت ضوابط قانونی و جلوگیری از وقوع خسارت برای ملک برعهده پیش فروشنده است. به همین دلیل، پیش فروشنده از بیمه استفاده می کند تا در صورت وقوع خسارت، مسئولیت را بپذیرد. اما در صورتی که مبلغ خسارت از میزان پوشش بیمه بیشتر باشد، پیش فروشنده ملزم به پرداخت مبلغ میان خسارت و مبلغ بیمه است.
نحوه پرداخت اقساط در قوانین پیش خرید آپارتمان
در قرارداد پیش خرید آپارتمان، نوع پرداخت اقساط است و بین پیش فروش کننده و پیش خرید کننده انجام می شود. برای رسیدن به اعتبار حقوقی، پیش خریدار باید حداقل ۱۰ درصد از مبلغ معامله را برای روز صدور سند نگهداری کند. در صورتی که پیش خریدار تمام اقساط را پرداخت کند، مالکیت ملک به وی منتقل می شود. اگر پیش خریدار به دفترخانه مراجعه کند و پیش فروش کننده پس از ۱۰ روز همچنان مراجعه نکند، دفترخانه مجاز است سند رسمی را به نام پیش خریدار صادر کند.
در صورتی که پیش خرید کننده به تعهد پرداخت اقساط خود عمل نکند، پیش فروشنده باید این موضوع را به صورت کتبی به دفترخانه اعلام کند. دفترخانه اعلامیه اخطار را دریافت کرده و به پیش خریدار یک ماه فرصت می دهد تا مبلغ معوقه را پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت معوقه تا این مهلت، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
جریمه ها در قوانین پیش خرید آپارتمان
اگر فروشنده، در تاریخ تعیین شده، نتواند واحد را به خریدار تحویل دهد، ملزم به پرداخت جریمه خواهد بود. همچنین، اگر سند رسمی را در موعد مشخص شده تهیه نکند، روزانه یک هزارم از مبلغ قرارداد را باید پرداخت کند.
قوانین اختلاف مساحت مشخص شده در پیش خرید آپارتمان
اگر مساحت آپارتمان کمتر از مقدار مشخص شده باشد، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ در این صورت، با توجه به نرخ توافقی، اختلاف مبتنی بر مساحت به خریدار بازگردانده خواهد شد. اما اگر تفاوت مساحت تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. اما اگر آپارتمان بیش از ۵ درصد از مقدار مشخص شده تفاوت داشته باشد، فقط خریدار می تواند قرارداد را لغو کند. این نیز از قوانین پیش خرید آپارتمان است که شاید شما تا بحال نمی دانستید.
در قوانین پیش خرید آپارتمان، به علت برخی مسائل که ذکر شد، خریدار اجازه دارد قرارداد را فسخ کند. در این حالت، فروشنده باید تعیین و محاسبه خسارت را با کارشناسی که هر دو طرف موافقت دارند، انجام دهد. اگر توافقی صورت نگیرد، باید به کارشناسی از قوه قضائیه مراجعه کرد. سپس، تمام مبالغ براساس ارزش روز به خریدار بازگردانده خواهد شد.
همچنین برای پیش خرید آپارتمان باید به نکات دیگری مثل سند آپارتمان، موقعیت جغرافیایی و… توجه کرد.
وظیفه املاک در برابر قوانین:
در قوانین پیش خرید آپارتمان و کارشناسان املاک و مستغلات، قرارداد پیش خرید نوشتن ممنوع است. این کار در نقض قانون و جرم تلقی می شود. با این قرارداد، از نظر جرمی و مالی، تعهداتی وجود دارد. اگر یک فروشنده کار خود را به صورت قانونی در دفتر اسناد رسمی ثبت نکند یا مجوز انتشار آگهی نداشته باشد، بنا به قوانین، ممکن است به مدت سه ماه تا یک سال، دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی حبس یا جریمه دریافت کند.
سخن پایانی:
قوانین پیش خرید آپارتمان سعی در کاهش ریسک خرید و فروش به روش پیش فروش دارد. در هر قرارداد، شروطی وجود دارد که به فروشنده و خریدار پیش خرید اطمینان می دهد. این شروط قابلیت فسخ قرارداد را برای طرفین فراهم می کنند. به عنوان مثال، اگر پیش خریدار به مدت یک ماه قسط پیش خرید را پرداخت نکند، فروشنده حق دارد قرارداد را لغو کند.
سوالات متداول درباره قوانین پیش خرید آپارتمان:
1.چه اطلاعاتی باید در قرارداد پیش خرید بیان شود؟
قرارداد پیش خرید آپارتمان باید شرایط و ضوابط کاملی را برای معامله آینده بین خریدار و فروشنده تعیین کند.
2.آیا ارزیابی تکنیکی ملک قبل از پرداخت هزینه پیش فروش اهمیت دارد؟
بله، ارزیابی تکنیکی ملک قبل از پرداخت هزینه پیش فروش بسیار مهم است. این امر به شما اطمینان می دهد که وضعیت فیزیکی و ساختاری آپارتمان را بررسی کنید.
3.آیا تأییدیه ها و شناسه های مالیاتی فروشنده و عقد قرارداد رسمی برای خرید آپارتمان الزامی است؟
بله، لازم است از فروشنده تأییدیه و شناسه مالیاتی دریافت کنید و همچنین توصیه میشود قبل از امضای هر نوع قرارداد خرید، با یک وکیل مشاوره حقوقی در مورد شرایط و جزئیات قرارداد مطلع شوید و قرارداد را رسماً امضا کنید.
