- انواع اجاره‌نامه
- حکم تخلیه خانه چیست؟
- چه زمانی می‌توان حکم تخلیه منزل گرفت؟
- شرایط قانونی برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر
- دادگاه صالح برای صدور حکم تخلیه
- مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست حکم تخلیه
- تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه خانه
- تغییر خواسته از دستور تخلیه به حکم تخلیه
- مراحل گام‌به‌گام گرفتن حکم تخلیه مستاجر
- مدت‌زمان صدور حکم تخلیه
- حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۴
- توقف دستور تخلیه
- حکم تخلیه منزل خریداری شده
- حکم تخلیه غیابی
- نمونه درخواست به تعویق انداختن حکم تخلیه
- نمونه دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف
- نتیجه‌گیری
مقدمه
آیا تا به حال فکر کرده‌اید وقتی مستأجری اجاره را پرداخت نمی‌کند یا قرارداد اجاره نقض می‌شود، حکم تخلیه خانه چه کمکی می‌کند؟ حکم تخلیه خانه ابزاری حقوقی است که مالک را قادر می‌سازد تا قانونی مالکیت خود را پس گرفته و مستأجر را وادار به خروج کند. این مقاله آموزشی، با زبان حرفه‌ای و جملات کوتاه و شیوا، شما را با جوانب مختلف این موضوع حساس آشنا می‌کند. اطلاعات دقیق قانونی و مثال‌های واقعی، مطالعات شما را جذاب و مفید می‌کند. در ادامه، موضوعات اساسی را بررسی میکنیم تا اگر روزی لازم شد، با آگاهی و اعتماد به نفس عمل نمایید و از حق خود دفاع کنید.
انواع اجاره نامه
قرارداد اجاره معمولاً به دودسته تقسیم می‌شود: قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی و قرارداد عادی دست‌نویس یا تایپی میان موجر و مستأجر. قرارداد رسمی دارای ارزش حقوقی بیشتر است و قابلیت اجرایی شدن دارد. در مقابل، قرارداد عادی هم قابل قبول است اما برای اجرای حکم تخلیه و مطالبه اجرت‌المثل نیاز به احراز صحت امضا و مفاد آن در دادگاه دارد. اگر قرارداد عادی باشد و مستأجر اجاره نپردازد، مالک می‌تواند دادخواست بدهد اما رسیدگی ممکن است زمان ببرد. انتخاب صحیح نوع اجاره‌نامه، پایه محکمی برای گرفتن حکم تخلیه است و مالک را از پیچیدگی‌های حقوقی مصون می‌دارد.
پیشنهاد میکنیم بخوانید:
حکم تخلیه خانه چیست؟
حکم تخلیه خانه رأی قطعی دادگاه است که مستأجر را موظف می‌کند ملک را تخلیه و تحویل دهد. این حکم پس از طی مراحل قانونی صادر می‌شود. در واقع، حکم تخلیه پایان راه است، هنگامی که مستأجر به تعهداتش پایبند نبوده یا قراردادش تمام شده و ناراضی به خروج است. این حکم برخلاف دستور تخلیه، دارای ضمانت اجرایی است و می‌تواند با اقدام اجرایی دادگستری همراه شود تا در صورت امتناع مستأجر، حکم عملی شود. برای مالکی که قصد پیش خرید خانه یا سرمایه‌گذاری در برج‌های منطقه 22 را دارد، اطمینان از تخلیه منظم ملک، به مثابه تضمینی برای حفظ سرمایه و برنامه‌ریزی مشارکت در پروژه‌های ساخت یا پیش فروش است.
چه زمانی می‌توان حکم تخلیه منزل گرفت؟
زمان مناسب برای طرح دادخواست برای حکم تخلیه زمانی است که یکی از شرایط زیر محقق شود: ۱) عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر پس از اتمام مهلت؛ ۲) تخلف مستأجر از مفاد قرارداد؛ ۳) پایان مدت اجاره و امتناع مستأجر از تخلیه. همچنین اگر قرارداد رسمی نیست اما مالک بخواهد ملک را پس بگیرد یا اجاره‌بها را مطالبه کند، می‌تواند با ارائه قرائن و شواهد، به دادگاه مراجعه کند. نکته مهم اینکه حتی در قرارداد رسمی، منتظر ماندن یک یا دو ماه پس از سررسید، منعی ندارد—اما اقدام سریع‌تر مانع گرفتاری حقوقی و مالی می‌شود.
شرایط قانونی برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر
برای صدور حکم تخلیه، باید شرایط قانونی زیر فراهم باشد:
۱) ارائه قرارداد اجاره (رسمی یا عادی)؛
۲) اعلام عدم پرداخت اجاره یا تخلف مستأجر؛
۳) ارائه فیش یا رسید پرداخت اجاره؛
۴) طی فرآیند ابلاغ رسمی و رعایت مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ تا ۱۵ روز برای تخلیه در قرارداد رسمی).
وجود مستندات دقیق، مانند فیش پرداخت یا پیامک‌های اخطاری به مستأجر، کار دادگاه را تسهیل می‌کند. در واقع، این مدارک حکم را سرعت بخشیده و احتمال صدور رأی مثبت را افزایش می‌دهند.
دادگاه صالح برای صدور حکم تخلیه
دادگاه صلاحیت‌دار برای صدور حکم تخلیه، دادگاه‌های حقوقی هستند. اگر مبلغ اجاره‌بهای سالانه یا ارزش ملک کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف نیز صلاحیت رسیدگی دارد. قراردادهای رسمی و اختلافات مالی بالاتر باید در دادگاه حقوقی طرح شوند. رسیدگی در شورای حل اختلاف معمولاً سریع‌تر است ولی در صورت اعتراض مستأجر، پرونده به دادگاه حقوقی ارجاع می‌شود.
مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست حکم تخلیه
1) اصل و کپی قرارداد اجاره؛
۲) فیش‌های اجاره و رسید پرداخت‌ها (در قرارداد رسمی، سوء اثر وجه الزامی است)؛
۳) اخطاریه رسمی (سفارش‌نشده)؛
۴) شناسنامه و کارت ملی طرفین؛
۵) در صورت نبود قرارداد رسمی، هر مدرکی که مالکیت و تخلف مستأجر را اثبات کند مانند قبض‌های خدماتی.
ارائه این مدارک با دقت و تکمیل بسته حقوقی مناسب، امکان صدور سریع و بی‌حاشیه حکم تخلیه را فراهم می‌آورد.
پیشنهاد میکنیم بخوانید:
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه خانه
دستور تخلیه رای موقتی است که معمولاً توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و مستأجر را ملزم می‌کند ظرف مدت کوتاهی ملک را تحویل دهد. اما دستور قابلیت اعتراض و نقض دارد و ممکن است در دادگاه حقوقی به حکم تبدیل شود. حکم تخلیه اما رأی نهایی است و دستگاه قضایی ضمانت اجرای آن را دارد. دستور تخلیه سریع‌تر به اجرا گذاشته می‌شود اما ضعفش در اجرا نیست، بلکه در قابلیت اقامه شکایت مستأجر است.
تغییر خواسته از دستور تخلیه به حکم تخلیه
اگر شورای حل اختلاف فقط دستور تخلیه صادر کند اما مستأجر خانه را تخلیه نکرد، مالک می‌تواند در مرحله تجدیدنظر یا در دادگاه حقوقی رسمی، خواسته را به صدور حکم تخلیه تغییر دهد. این کار مستلزم تقدیم دادخواست جدید یا تکمیل پرونده با درخواست تبدیل است. در این مرحله ارائه نسخه‌ای از دستور قبلی و دلایل عدم تخلیه ضروری است تا دادگاه حقوقی بتواند رأیی کیفری صادر کند و دستگاه اجرایی قضایی نیز آن را به اجرا گذارد.
مراحل گام‌به‌گام گرفتن حکم تخلیه مستاجر
1) تنظیم قرارداد و ثبت کتبی؛ ۲) ارسال اخطاریه رسمی؛ ۳) در صورت عدم توافق، ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی؛ ۴) رسیدگی و صدور دستور یا حکم تخلیه؛ ۵) ابلاغ به مستأجر؛ ۶) اجرای حکم در صورت عدم تخلیه؛ ۷) در صورت اعتراض، رسیدگی تجدیدنظر؛ ۸) نهایتاً اجرای قطعی و تحویل ملک به مالک. رعایت دقیق این مراحل به مالک کمک می‌کند تا بدون اتلاف وقت و هزینه، ملک را بازپس گیرد.
مدت‌زمان صدور حکم تخلیه
مدت زمان بستگی به محل طرح دادخواست و نوع قرارداد دارد. در شورای حل اختلاف معمولاً بین ۲۰ تا ۴۰ روز زمان می‌برد؛ در دادگاه حقوقی این زمان ممکن است تا ۳ تا ۶ ماه طول بکشد. ارائه مدارک کامل و درخواست فوریت (بند شرایط فوری در قرارداد) می‌تواند این مدت را کاهش دهد. اگر مستأجر پس از صدور حکم تاخیر کند، مالک می‌تواند از طریق اجرای احکام قضایی اقدام کرده و حکم را تا چند روز بعد به اجرا رساند.
حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۴
در سال ۱۴۰۴، رویه قضایی تمایل به حمایت از موجرانی دارد که مستندات قانونی دارند. اصدار دستورهایی سریع‌تر و فراهم کردن شرایطی مانند اخذ خسارت تأخیر تأدیه موجب افزایش کارآمدی قانون شده است. همچنین امکان مطالبه اجرت‌المثل دوره تخلف در کنار صدور حکم تخلیه پذیرفته شده و بار حقوقی بیشتری بر مستأجر ناتوان یا متخلف وارد می‌شود. این تحولات، پاسخ به نیاز بازار مسکن و کمبود مسکن، ویژه در پروژه‌های ساخت منطقه 22 تهران مانند برج‌های لوکس با پیش‌خرید گسترده هستند.
پیشنهاد میکنیم بخوانید:
توقف دستور تخلیه
اگر مستأجر طی مهلت مقرر پس از صدور دستور تخلیه اعتراض کند یا دادگاه رسمی به تجدیدنظر ارجاع دهد، دستور قابل توقف است. در این حالت اجرای آن متوقف می‌شود تا رسیدگی نهایی انجام گیرد. مالک برای جلوگیری از توقف از ابتدا باید احتمال اعتراض مستأجر را پیش‌بینی کرده و مستندات محکمی ارائه دهد تا حتی در مرحله تجدیدنظر هم شانس اجرای سریع حکم وجود داشته باشد.
حکم تخلیه منزل خریداری شده
اگر خانه‌ای خریداری شده باشد اما مستأجر در آن ساکن است، خریدار می‌تواند بر اساس انتقال مالکیت (سند در دفتر رسمی) مراجعه و درخواست تخلیه دهد. حکم تخلیه جدید صادر می‌شود؛ زیرا مالکیت ثابت شده و مستأجر باید قرارداد را تحویل دهد. این مهم برای پیش‌خریداران برج‌های منطقه 22 کلیدی است، چرا که تحویل به‌موقع واحدها در قرارداد پیش‌فروش وابسته به تخلیه به‌موقع مستأجران است.
حکم تخلیه غیابی
اگر مستأجر در دادگاه حاضر نشود یا ابلاغ به او نرسد اما دلیل غیبت قانونی نداشته باشد، دادگاه حکمی غیابی صادر می‌کند. مالک نیازی به حضور مستأجر ندارد و حکم از طریق ابلاغ قانونی به اجرا در می‌آید. این روش برای مالکانی که مستأجر را شناسایی کرده اما مکان حضورش معلوم نیست، مناسب است.
نمونه درخواست به تعویق انداختن حکم تخلیه
تقاضای تاخیر در اجرای حکم تخلیه به‌صورت ریز انجام خواهد شد.
احتراماً، در پرونده كلاسه ………………………… حكم تخليه عليه اینجانب ……………………………. صادر و قطعي شده و در حال اجرا است. نظر به اينكه، اينجانب (مثلاً) كارمند دولت هستم و حقوق ماهیانه‌ام معادل ………………………………. ريال است
بسمه تعالي
رياست محترم شعبه ……………………………دادگاه‌های عمومي ………………………….
با سلام
احتراماً، در پرونده كلاسه ………………………… حكم تخليه عليه اينجانب ……………………………… صادر و قطعي شده و در حال اجرا است. نظر به اينكه، اينجانب (مثلاً) كارمند دولت هستم و حقوق ماهیانه‌ام معادل ……………………… ريال است و با اين حقوق قادر به تهيه مسكن مناسب ديگري نيستم. مضافاً به اينكه، متكلف خرج عائله‌ای 9 نفري می‌باشم، بدين وسيله با تقديم فتوكپي فيش حقوقي و فتوكپي شناسنامه عائله تحت تكفل خود اعلام عسر و حرج نموده، اعطاي مهلت موسعي را استدعا می‌کنم.
با تشكر و تجديد احترام
نام و نام خانوادگي (مستاجر)
امضاء و تاريخ …………………….
نمونه دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف
بتاریخ ….. در وقت فوق العاده پرونده کلاسه ….. حوزه ….. شورای حل اختلاف مجتمع شماره ….. تهران تحت نظر است و برابر محتویات پرونده ملاحظه میگردد اقدامات اعضا حوزه منجر به صلح و سازش بین طرفین دعوا نگردیده، لذا پرونده از طرف سرپرست مجتمع در اجرای مواد 11 و 45 قانون شورای حل اختلاف 87/04/18 جهت صدور رای به اینجانب ارجاع گردیده که با عنایت به محتویات پرونده ختم تحقیقات را اعلام و به شرح زیر مبادرت به اتخاذ تصمیم نهایی مینماید:
رای قاضی شورا
دستور تخلیه
در خصوص دادخواست خواهان آقای ….. به طرفیت خوانده ….. مبنی بر درخواست صدور دستور تخلیه یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی فرعی ….. بخش ….. اراضی ….. به نشانی ….. با عنایت به اینکه رابطه استیجاری فیما بین طرفین به حکایت مندرجات سند اجاره عادی ابرازی از طرف خواهان که در هنگام تنظیم توسط دو شاهد گواهی شده ثابت بوده و عقد اجاره نیز در مورخ ….. منقضی گردیده و موجر با تقدیم درخواست عدم رضایت خود را به ادامه رابطه استیجاری اعلام داشته و مبلغ ودیعه اجاره را طبق فیش شماره ….. مورخ ….. به حساب شماره ….. امانی دادگستری واریز نموده است. بنابراین استمرار تصرف مستاجر در عین مستاجره وجاهت شرعی و قانونی نداشته و در اجرای ماده 11 قانون شورای حل اختلاف و مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دستور تخلیه مستاجر از عین مستاجره مذکور صادر و اعلام میگردد. دایره اجرای احکام دادگستری ظرف مدت 24 ساعت نسخه دوم این دستور را به مستاجر ابلاغ و ظرف مدت 3 روز پس از ابلاغ نسبت به اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره موجر اقدام مینماید. دستور صادره قطعی میباشد.
نتیجه گیری
در پایان، آنچه اهمیت دارد آگاهی کامل مالک از «حکم تخلیه خانه» و مراحل اجرایی آن است. اطلاع از انواع قراردادها، مدارک، دادگاه صلاحیت‌دار و تفاوت‌ها میان دستور و حکم، تضمین‌کننده خروج سریع و قانونی مستأجر است. به ویژه برای آن‌هایی که قصد سرمایه‌گذاری در برج‌های منطقه 22 تهران دارند یا پیش‌خرید خانه انجام داده‌اند، این موضوع حیاتی است. تخلیه به‌موقع ملک، کلید تحویل به خریداران یا ساکنان جدید است. در نتیجه، با رعایت موازین قانونی و پیگیری دقیق، می‌توانید در مسیر پیش‌خرید هوشمندانه خانه یا واحدهای برج منطقه 22، بدون نگرانی، گام بردارید.
مشاوره و راهنمایی
جهت مشاوره و اخذ راهنمایی در رابطه با سرمایه گذاری در منطقه 22 با ما در ارتباط باشید:
