شرایط و قوانین لازم برای پیش فروش آپارتمان

تصور کنید بالاخره با جان کندن، مقداری پول پس انداز کرده‌اید و حالا رویای خانه‌دار شدن، جدی‌تر از همیشه به نظر می ‌رسد. اما نگاهی به قیمت سرسام‌آور آپارتمان‌ های نوساز، می ‌تواند قابی از یأس روی این رویای شیرین بگذارد. پیش فروش آپارتمان شاید نوری باشد که در این تاریکی بدرخشد. اما سؤال اینجاست، شرایط و قوانین لازم برای پیش فروش آپارتمان چیست؟

پیش از اینکه هیجان ‌زده شوید و بی‌گدار به آب بزنید، خواندن این مقاله‌ جامع را به شما توصیه می‌کنیم. در اینجا، با تمام الزامات قانونی، نکات کلیدی قرارداد و موارد حقوقی مهم در پیش فروش آپارتمان آشنا خواهید شد. پس، با ما همراه باشید تا با خیالی آسوده، گام در راه خانه‌دار شدن بگذارید.پس با مجموعه کیانمهرپارس تعاونی مسکن منطقه 22 همراه باشید.

پیش فروش آپارتمان یعنی چه؟

فرض کنید پروژه‌ی ساختمانی‌ای در حال اجراست، اما هنوز به اتمام نرسیده است. انبوه‌ساز یا مالک پروژه برای تأمین منابع مالی مورد نیاز، اقدام به پیش فروش آپارتمان می‌کند. بدین معنا که واحدهای مسکونی را قبل از تکمیل بنا، با توافق طرفین و طبق شرایط خاصی به فروش می‌رساند.
در معاملات پیش فروش آپارتمان، خریدار بخشی از وجه کل را به صورت اولیه پرداخت می‌کند و مابقی مبلغ نیز طی اقساط و بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه، تسویه می‌شود. با امضای قرارداد پیش فروش، فرد، مالکِ بخشی از آپارتمان در حال ساخت می‌شود و پس از تکمیل بنا، سند مالکیت به وی تحویل داده خواهد شد.

چرا پیش فروش آپارتمان را انتخاب کنیم؟

پیش فروش آپارتمان مزایای قابل توجهی دارد که می‌تواند برای برخی از اقشار جامعه، گزینه‌ ایده‌آلی به شمار رود. برخی از این مزایا عبارتند از:

• قیمت مناسب ‌تر: بدیهی است که با پیش فروش آپارتمان می ‌توانید واحد مسکونی مورد نظر خود را با قیمتی پایین ‌تر از زمان تکمیل پروژه خریداری کنید. این موضوع، فرصت خوبی برای خانه ‌دار شدن افراد با بودجه‌ متوسط است.
• امکان پرداخت اقساطی: پرداخت هزینه‌ خرید در چند مرحله و طی اقساط، فشار مالی کمتری به خریدار وارد می‌کند. بدین ترتیب، فرد می ‌تواند با پس‌انداز تدریجی، صاحب خانه شود.
• سرمایه‌گذاری سودآور: با توجه به افزایش تدریجی قیمت مسکن، پیش فروش آپارتمان می ‌تواند به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت و سودآور تلقی شود.

معایب پیش فروش آپارتمان کدامند؟

با وجود مزایای ذکر شده، پیش فروش آپارتمان معایبی نیز دارد که نباید آن‌ها را نادیده گرفت. از جمله این معایب می ‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تأخیر در تحویل واحد: یکی از ریسک ‌های جدی پیش فروش آپارتمان، احتمال تأخیر در تحویل واحد است. عوامل متعددی از جمله مشکلات مالی سازنده یا مسائل فنی پروژه می ‌توانند موجب دیرتر شدن موعد تحویل شوند.
• کیفیت ساخت نامشخص: در زمان پیش فروش آپارتمان، واحد مسکونی به صورت کامل ساخته نشده است و خریدار نمی‌تواند کیفیت مصالح و اجرای پروژه را به طور دقیق ارزیابی کند.
• وابستگی به خوشنامی سازنده: اعتبار و خوشنامی سازنده، نقش مهمی در موفقیت پروژه و تحویل به موقع واحدها دارد. بنابراین، پیش از امضای قرارداد، حتماً سابقه‌ انبوه‌ساز را بررسی کنید.

قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان

برای جلوگیری از سوءاستفاده ‌های احتمالی و حمایت از حقوق خریداران، قوانین و مقرراتی برای پیش فروش آپارتمان در نظر گرفته شده است. این قوانین در قالب «قانون پیش فروش ساختمان» در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. برخی از مهم ‌ترین نکات کلیدی این قانون عبارتند از:

ضرورت تنظیم سند رسمی: قرارداد پیش فروش آپارتمان حتماً باید به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.

ارائه مدارک لازم: پیش از امضای نهایی قرارداد پیش فروش آپارتمان، پیش‌فروشنده موظف است مدارک ذیل را برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی ارائه کند:
سند مالکیت زمین یا اجاره ‌نامه‌ زمین با حق احداث بنا
پروانه‌ ساختمانی کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
بیمه‌نامه‌ مسئولیت موضوع ماده‌ی ۹ قانون پیش فروش
تأییدیه‌ مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

محتوای ضروری قرارداد پیش فروش آپارتمان

برای اینکه خیال‌تان از بابت یک معامله‌ی امن و قانونی راحت باشد، قرارداد پیش فروش آپارتمان باید حاوی برخی اطلاعات و مفاد ضروری باشد. در ادامه، به مهم‌ترین موارد اشاره می‌کنیم:

• مشخصات طرفین قرارداد: مشخصات کامل پیش ‌فروشنده (سازنده) و پیش ‌خریدار (خریدار) به همراه کد ملی و نشانی دقیق، در ابتدای قرارداد ذکر می‌شود.
• مشخصات کامل واحد مسکونی: متراژ دقیق واحد، طبقه، تعداد اتاق‌ها، انباری و پارکینگ (در صورت وجود) به طور کامل و با ذکر جزئیات درج می‌گردد.
• قیمت نهایی ملک و نحوه‌ی پرداخت: کل مبلغ خرید ملک، نحوه‌ی پرداخت اقساط (تعداد اقساط، مبلغ هر قسط و سررسید پرداخت‌ها) به طور شفاف و مشخص قید می‌شود. حداقل مبلغ قابل پرداخت در زمان امضای قرارداد، طبق قانون نباید کمتر از ۱۰ درصد کل مبلغ باشد.
• تعهدات پیش‌فروشنده: زمان بندی پیشرفت فیزیکی پروژه و تحویل واحد، ارائه خدمات و امکانات رفاهی (در صورت وجود)، بر عهده‌ی پیش‌فروشنده است و باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود.
• تعهدات پیش‌خریدار: پرداخت به موقع اقساط بر اساس توافق طرفین و مندرجات قرارداد، از جمله تعهدات پیش‌خریدار به شمار می‌رود.
• ضمانت اجرایی در صورت تخلف: برای پیشگیری از تخلفات احتمالی طرفین، ضمانت ‌های اجرایی مانند وجه التزام در نظر گرفته می‌شود. بدین معنا که در صورت تأخیر در تحویل واحد از سوی سازنده یا عدم پرداخت اقساط از طرف خریدار، فرد خاطی ملزم به پرداخت جریمه‌ ای بر اساس توافق و طبق مفاد قرارداد خواهد بود.
• نحوه‌ فسخ قرارداد: شرایط و نحوه‌ فسخ احتمالی قرارداد برای هر یک از طرفین، با ذکر جزئیات قید می‌شود.

نکات مهم در زمان امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان

با توجه به اهمیت بالای قرارداد پیش فروش آپارتمان، رعایت برخی نکات کلیدی در زمان امضا می‌ تواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند. در اینجا به چند مورد مهم اشاره می‌کنیم:

• دقت در مطالعه‌ی مفاد قرارداد: پیش از امضای نهایی، به اندازه‌ی کافی برای مطالعه‌ی دقیق تک تک بندهای قرارداد و اطمینان از صحت آن‌ها، وقت بگذارید. در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال، حتماً از مشاور حقوقی متخصص کمک بگیرید.
• استعلام وضعیت پروانه‌ی ساختمانی: حتماً از صحت و اعتبار پروانه‌ی ساختمانی پروژه اطمینان حاصل کنید. برای این منظور، می‌ توانید به وب‌سایت شهرداری محل پروژه مراجعه کرده و استعلام بگیرید.
• بازدید از محل پروژه: بازدیدی میدانی از محل احداث پروژه داشته باشید تا از پیشرفت فیزیکی کار و مطابقت آن با تعهدات سازنده، اطمینان پیدا کنید.
• بررسی سوابق سازنده: پیش از امضای قرارداد، حتماً در مورد سابقه‌ی انبوه ‌ساز یا سازنده‌ی پروژه تحقیق کنید. بررسی پروژه‌ های قبلی و خوشنامی سازنده می‌ تواند تا حد زیادی، خیال شما را از بابت کیفیت ساخت و تحویل به موقع واحد راحت کند.
• احتیاط در پرداخت وجوه: بر اساس قانون، حداقل مبلغ قابل پرداخت در زمان امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان، ۱۰ درصد کل مبلغ است. از پرداخت وجوهی بیش از این مقدار پیش از پیشرفت فیزیکی قابل توجه پروژه، خودداری کنید.

جمع‌بندی نهایی درباره شرایط و قوانین لازم برای پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان می‌تواند گزینه‌ای مناسب برای خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه، به ویژه با توجه به شرایط پرداخت اقساطی، تلقی شود. اما فراموش نکنید که با وجود مزایای ذکر شده، این نوع معاملات ریسک‌ هایی مانند تأخیر در تحویل واحد یا کیفیت پایین ساخت را نیز به همراه دارد.
برای اینکه با خیالی آسوده وارد فرآیند پیش فروش آپارتمان شوید، مطالعه‌ دقیق قوانین و مقررات، انتخاب سازنده‌ خوشنام و تنظیم قرارداد محکم با مشاوره‌ کارشناس حقوقی، از اهمیت ویژه ‌ای برخوردار است.

سوالات متداول درباره شرایط و قوانین لازم برای پیش فروش آپارتمان

1-آیا می‌توان پیش فروش آپارتمان را به فرد دیگری واگذار کرد (قولنامه‌ای کرد)؟
بله، در صورتی که در قرارداد پیش فروش آپارتمان، اجازه‌ واگذاری (قولنامه) پیش خرید به فرد دیگری منع نشده باشد، امکان واگذاری وجود دارد. اما فراموش نکنید که این واگذاری، با رضایت پیش ‌فروشنده (سازنده) و تنظیم مبایعه‌نامه‌ی جدید ضروری است.

2-هزینه ‌های جانبی پیش فروش آپارتمان کدامند؟
علاوه بر قیمت اصلی واحد مسکونی، هزینه‌ های جانبی دیگری نیز به عهده‌ی پیش‌خریدار است. این هزینه‌ها شامل موارد زیر می‌شود:
هزینه‌ های مربوط به سند زدن، عوارض شهرداری و مالیات
حق‌الزحمه‌ دفتر اسناد رسمی برای تنظیم قرارداد
هزینه‌ های انشعابات (آب، برق، گاز)

3-در صورت انصراف از خرید پس از امضای قرارداد، چه می‌ شود؟
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان از سوی پیش‌خریدار، تبعاتی در پی دارد. با توجه به مفاد قرارداد و میزان پیشرفت پروژه، ممکن است خریدار مشمول پرداخت وجه التزامی به پیش ‌فروشنده شود.

4-بهترین راه برای پیدا کردن فرصت‌های پیش فروش آپارتمان چیست؟
امروزه وب‌سایت‌های تخصصی املاک و مستغلات، بستری مناسب برای دسترسی به آگهی‌های پیش فروش آپارتمان به شمار می ‌روند. وب سایت معتبر ما، با برخورداری از آرشیوی غنی از فایل ‌های ملکی در سراسر کشور، می ‌تواند مرجعی معتبر برای جستجوی فرصت ‌های ایده‌آل پیش فروش آپارتمان باشد.