امروزه با توجه به افزایش تقاضا برای مسکن و تمایل افراد به سرمایه‌گذاری در این حوزه، شاهد رونق معاملات پیش‌فروش آپارتمان هستیم. این نوع معامله، فواید و مزایای خاص خود را دارد، اما در عین حال، نکات حقوقی و ظرافت هایی وجود دارد که باید برای انجام یک معامله امن و بدون مشکل به آنها توجه کرد.
یکی از مهم ترین اسناد در معاملات فروش واحد، “قرارداد پیش فروش” است. این قرارداد، تعهدات و حقوق طرفین معامله را مشخص می‌کند و از بروز اختلافات و مشکلات در آینده جلوگیری می‌کند. در این مقاله، به بررسی موارد ضروری که باید در قرارداد پیش فروش ذکر شود می پردازیم. همچنین، به سه سوال متداول در مورد این نوع قرارداد پاسخ خواهیم داد.
موارد ضروری در قرارداد پیش فروش
- مشخصات طرفین: در ابتدای قرارداد، باید مشخصات کامل پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، شامل نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و شماره تماس، به طور دقیق ذکر شود.
- مشخصات ملک: در این بخش، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله، شامل پلاک ثبتی، آدرس، مساحت، تعداد طبقات، واحد، امکانات و سایر جزئیات مربوط به آن، به طور واضح و شفاف درج شود.
- مبلغ معامله: قیمت نهایی ملک و نحوه پرداخت آن باید به طور کامل مشخص شود. در این بخش، باید قید شود که چه مبلغی به عنوان پیش‌پرداخت و در چه مراحلی و با چه قسط‌بندی‌هایی باید پرداخت شود.
- زمان تحویل: تاریخ دقیق تحویل ملک به پیش‌خریدار باید در قرارداد ذکر شود. همچنین، باید قید شود که در صورت تأخیر در تحویل، چه ضمانت اجرایی برای پیش‌خریدار وجود دارد.
- تعهدات پیش فروشنده: تعهدات پیش فروشنده، مانند اخذ مجوزهای لازم برای ساخت، تکمیل ملک طبق مشخصات و زمان تعیین شده، ارائه سند و مدارک مربوط به ملک و … باید به طور کامل در قرارداد ذکر شود.
- تعهدات پیش‌خریدار: تعهدات پیش خریدار، مانند پرداخت مبلغ معامله طبق زمان‌بندی تعیین شده، رعایت قوانین و مقررات مجتمع و … باید به طور کامل در قرارداد ذکر شود.
- فُرَضِ صلح: در این بخش، طرفین توافق می‌کنند که در صورت بروز هر گونه اختلاف، قبل از مراجعه به مراجع قضایی، از طریق مذاکره و گفتگو نسبت به حل و فصل آن اقدام کنند.
- مرجع حل اختلاف: در این بخش، مرجعی برای حل و فصل اختلافات احتمالی در صورت عدم توافق از طریق مذاکره، تعیین می‌شود.
- شرایط فسخ: شرایطی که هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند، باید به طور کامل در قرارداد ذکر شود.
- موارد اضافی: هرگونه توافق یا شرط اضافی که بین طرفین وجود دارد، باید در این بخش ذکر شود.
نکات تکمیلی برای تنظیم قرارداد فروش واحد
علاوه بر موارد ذکر شده در متن قبلی، برای تنظیم یک قرارداد پیش‌فروش کامل و بی‌نقص، توجه به نکات زیر نیز ضروری است:
1. پیش‌نویس قرارداد: قبل از مراجعه به دفترخانه، پیش‌نویس کاملی از قرارداد را تهیه کنید و تمام موارد و جزئیات را دقت بررسی کنید.
2. استفاده از نمونه قرارداد: می‌توانید از نمونه‌های معتبر قرارداد پیش‌فروش که توسط مراجع ذی‌صلاح تهیه شده است، استفاده کنید.
3. مشخص کردن جزئیات فنی: در مورد جزئیات فنی ساختمان، مانند نوع مصالح، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، کف‌پوش‌ها و سایر موارد فنی، به طور کامل توافق کنید و در قرارداد ذکر کنید.
4. قید ضمانت: برای حسن انجام تعهدات از سوی طرفین، می‌توان در قرارداد قید ضمانت کرد. این ضمانت می‌تواند به صورت سفته، چک ضمانت یا اوراق ارزشمند باشد.
5. پیش‌بینی شرایط فورس ماژور: شرایطی غیرقابل پیش‌بینی مانند بلایای طبیعی یا جنگ را که می‌تواند منجر به عدم توانایی یکی از طرفین در اجرای تعهدات شود، در قرارداد پیش‌بینی کنید و تعیین کنید در چنین شرایطی چه اقدامی باید انجام شود.
6. ممنوعیت واگذاری به غیر: می‌توان در قرارداد قید کرد که هیچ یک از طرفین حق واگذاری تمام یا قسمتی از تعهدات خود به شخص ثالث را ندارند.
7. حل اختلاف از طریق داوری: می توان در قرارداد توافق کرد که در صورت بروز اختلاف، قبل از مراجعه به مراجع قضایی، موضوع از طریق داوری حل و فصل شود.
8. تثبیت اسناد و مدارک: پس از تنظیم قرارداد، نسخه‌ای از آن را به دفترخانه اسناد رسمی ارائه دهید تا در سند ملک ذکر شود و اعتبار قانونی پیدا کند.
9. آگاهی از قوانین و مقررات: قبل از تنظیم قرارداد، از قوانین و مقررات مربوط به پیش‌فروش آپارتمان اطلاع کامل حاصل کنید.
10. مشاوره با متخصص: در صورت نیاز، از یک مشاور حقوقی یا متخصص املاک معتمد برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش کمک بگیرید.
آئین‌نامه اجرایی قانون فروش واحد ساختمان
آئین‌نامه اجرایی قانون فروش واحد ساختمان در تاریخ 7 خرداد 1393 توسط هیات وزیران به تصویب رسید و در تاریخ 20 خرداد 1393 ابلاغ شد. این آئین‌نامه در 23 ماده و 5 تبصره به شرح وظایف و تکالیف پیش فروشنده و پیش خریدار، شرایط و قوانین لازم برای فروش واحد آپارتمان تنظیم قرارداد،نحوه صدور مجوز پیش فروش، مرجع حل اختلاف و سایر موارد مربوط به فروش واحد ساختمان می پردازد.
سخن پایانی درباره این که در قرارداد فروش واحد چه مواردی را باید عنوان کرد؟
پیش خریداران باید قبل از امضای قرارداد پیش‌فروش، از صحت و اعتبار مدارک و مجوزهای مربوط به ملک، مانند پروانه ساخت و گواهی عدم خلاف، اطمینان حاصل کنند. توصیه می شود که پیش خریداران برای تنظیم قرارداد فروش واحد، از یک مشاور حقوقی یا متخصص املاک معتمد کمک بگیرند. دقت در تنظیم یک قرارداد دقیق و کامل، از بروز اختلافات و مشکلات در آینده جلوگیری می‌کند.
سوالات متداول درباره این که در قرارداد فروش واحد چه مواردی را باید عنوان کرد؟
1. آیا تنظیم قرارداد پیش فروش الزامی است؟
خیر، تنظیم قرارداد پیش‌فروش الزامی نیست، اما به شدت توصیه می شود. قرارداد، تعهدات و حقوق طرفین را مشخص می‌کند و از بروز اختلافات در آینده جلوگیری می‌کند.
2. در صورت عدم تنظیم قرارداد پیش‌فروش، چه اتفاقی می‌افتد؟
در صورت عدم تنظیم قرارداد، اثبات تعهدات و حقوق طرفین دشوارتر خواهد بود و در صورت بروز اختلاف، احتمال دارد که طرفین با مشکلات حقوقی مواجه شوند.
3. هزینه تنظیم قرارداد فروش واحد چقدر است؟
هزینه تنظیم قرارداد فروش واحد به عهده پیش‌خریدار است و بسته به پیچیدگی قرارداد و مشاور حقوقی یا متخصص املاک متغیر است.