در دنیای املاک و مستغلات، اصطلاحات مختلفی به کار می‌رود که ممکن است برای عموم مردم گیج‌کننده باشند. یکی از این اصطلاحات “پیش خرید آپارتمان” است. به طور ساده، پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان به قراردادی اطلاق می‌شود که به موجب آن، مالک یک قطعه زمین متعهد به احداث یا تکمیل یک واحد ساختمانی خاص می‌شود و پس از تکمیل، واحد ساختمانی مذکور به مالکیت یک طرف دیگر منتقل می‌شود. به اصطلاح دیگر، این قرارداد به فروش واحد آپارتمانی که هنوز ساخته نشده یا تکمیل نشده است، اشاره دارد. در این مقاله به این سوال میپردازیم که نکات پیش خرید آپارتمان چیست؟
نقش اصلی در پیش خرید
نقش اصلی در پیش خرید آپارتمان شامل موارد زیر می شود:
- سازنده یا سرمایه‌گذار
شخص یا شرکتی که مالک زمین یا اراضی است و تصمیم به توسعه یک پروژه مسکونی دارد، نقش سازنده یا سرمایه‌گذار را دارد. او مسئول تمام مراحل احداث و تکمیل واحدهای مسکونی است. - مالک رسمی
مالک رسمی، کسی است که مالکیت قانونی زمین یا اراضی را دارد و سند مالکیت دفترچه‌ای یا سند تک‌برگ دارد. او به عنوان مالک اصلی زمین اقدام به انتقال مالکیت واحدهای ساختمانی به طرف دیگر از قرارداد پیش فروش می‌کند. - مستأجرین اراضی
اشخاصی که به عنوان مستأجر، اراضی از نوع ملکی، دولتی یا موقوفه را اجاره کرده‌اند و بر اساس سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند، نیز می‌توانند از حق پیش فروش خود بهره‌برند.
در قرارداد پیش خرید خانه چه مواردی نوشته می‌شود؟
از مواردی که باید در پیش خرید خانه در قرار داد نوشته بشود می توان اشاره کرد به:
- مشخصات طرفین قرارداد
قرارداد پیش خرید شامل نام و مشخصات طرفین معامله است. این طرفین می‌توانند اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. به عنوان مثال، فروشنده ممکن است مالک زمین یا سازنده ساختمان باشد. اطلاعات دقیق از جمله نام و آدرس آنها در این بخش ذکر می‌شود. - پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
یکی از اطلاعات حیاتی در قرارداد پیش خرید، پلاک و مشخصات ثبتی ملک معامله‌ای است. همچنین، نشانی دقیق ملک واحد مورد معامله نیز در این قسمت ثبت می‌شود. - اوصاف و امکانات واحد ساختمانی
در این بخش اطلاعات مربوط به ویژگی‌ها و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله جزء مهمی از قرارداد پیش خرید خانه می‌شود. مشخصاتی چون مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری در این قسمت ذکر می‌شود. - مشخصات فنی و معماری ساختمان
قرارداد شامل اطلاعات فنی و معماری ساختمان می‌شود. این شامل مواردی نظیر موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است، می‌باشد. - بها یا عوض
در برخی قراردادهای پیش خرید، بها یا عوض مورد تعیین است. این شامل تعداد اقساط و نحوه پرداخت می‌شود. - شماره چک اقساطی برای بها
شماره چک اقساطی برای بها در قرارداد پیش خرید خانه وارد می‌شود. همچنین، تعیین زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز از موارد مهم است. - تعهدات پیش فروشنده
تعهدات پیش فروشنده نسبت به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی در قرارداد تعریف می‌شود. این شامل تعهدات مرتبط با خسارات، تضمین‌ها و قراردادهای بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله نیز می‌شود. - معرفی داوران
داوران معرفی شده برای حل اختلافات یا مسائل احتمالی در معامله نیز در قرارداد پیش فروش گنجانده می‌شوند.
مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان
مزایا پیش خرید آپارتمان شامل:
- امکان خرید واحد آپارتمانی با قیمت پایین‌تر
- امکان پرداخت اقساطی ثمن معامله
- امکان اعمال تغییرات مد نظر در ظاهر واحد مسکونی
- امکان بررسی روند کار و مشاهده مصالح مورد استفاده در ساخت ساختمان
- امکان دریافت هزینه ساخت ساختمان از پیش خریداران توسط سازنده فروشنده
معایب پیش خرید آپارتمان شامل:
- امکان کلاه‌برداری توسط سازندگان نامعتبر
- امکان فروش همزمان ملک به چند نفر
- امکان پیش فروش ساختمان دارای عیب و ایراد
- امکان عدم تحویل به موقع ملک
- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار توسط پیش فروشنده
- امکان اخذ وام کلان بانکی بر روی سند اصلی ملک توسط پیش فروشنده
- امکان عدم تحویل واحد بر اساس جزئیات ذکر شده
- امکان ناتمام ماندن پروژه ساخت توسط سازنده
جریمه‌های مرتبط با قانون پیش خرید خانه
- جریمه برای فروشنده بدون مجوز
پیش فروشنده‌ای که بدون دریافت مجوز انتشار آگهی یا بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ملکی را پیش فروش می‌کند، محکوم به ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا جریمه نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی می‌شود. این مقررات به منظور جلوگیری از تخلفات و سوءاستفاده از مشتریان تصمیم گرفته شده است.
- جریمه برای دیرکرد در تحویل
اگر پیش فروشنده به ازای دیرکرد روزانه تحویل خانه یا تأخیر در انتقال سند در زمان مشخص شده به خریدار دچار تاخیر شود، باید به خریدار جریمه پرداخت کند. جریمه دیرکرد انتقال سند روزانه ۱/۱۰۰۰ مبلغ قرارداد است. این جریمه انگیزه‌ای برای فروشنده فراهم می‌کند تا تعهدات را به موقع اجرا کند.
- فسخ معامله در صورت افزایش متراژ
اگر متراژ واحد تا ۵٪ بیشتر از متراژ مشخص شده در قرارداد باشد، خریدار می‌تواند معامله را به نفع خود فسخ کند. این جریمه به خریدار امکان می‌دهد در صورت نقض تعهدات توسط فروشنده از معامله انصراف بگیرد.
- فسخ معامله در صورت عدم تطابق ساختمان
اگر ساختمان در زمان تحویل با شرایط ذکر شده در قرارداد پیش خرید مغایرت داشته باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. همچنین، کارشناس منتخب طرفین قرارداد یا مراجع قضایی خسارت خریدار را بررسی می‌کنند. فروشنده موظف است مبلغ مشخص شده را به قیمت روز به پیش خریدار پرداخت کند. این جریمه به تعدادی از تخلفات مرتبط با کیفیت ساختمان و اجناس مورد استفاده در معامله اشاره دارد.
- جریمه برای مشاوران املاک
اگر مشاور املاک نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان اقدام کند، جریمه آن بار اول تا ۱ سال حبس، بار دوم تا ۲ سال تعلیق پروانه کسب و بار سوم ابطال پروانه کسب است. این جریمه به تضمین انجام صحیح معاملات و پیشگیری از تخلفات در معاملات ملکی می‌پردازد.
سخن آخر
پیش خرید آپارتمان فرصتی برای تعامل بین سازندگان و خریداران در دنیای مستغلات است. این مفهوم به افراد اجازه می‌دهد تا پیش از تکمیل واحدهای ساختمانی به معاملات مستغلاتی پرداخته و از فرصت‌های متنوعی بهره‌مند شوند.
سوالات متداول
1.آیا پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان برای همه مناسب است؟
پیش فروش یا پیش خرید بستگی به نیاز‌ها و شرایط هر فرد دارد. برای برخی افراد ممکن است مناسب باشد، در حالی که برای دیگران مناسب نباشد.
2.چگونه می‌توانم یک معامله پیش فروش را آغاز کنم؟
برای آغاز یک معامله پیش فروش، ابتدا باید با سازنده یا مالک زمین تماس بگیرید و جزئیات معامله را بررسی کنید.
3.چگونه می‌توانم از احتمالات مرتبط با قرارداد پیش خرید خانه آگاه شوم؟
بهتر است به دقت مستندات قرارداد را مطالعه کرده و در صورت لزوم به مشاوران حقوقی مراجعه کرده و جویا شوید تا از احتمالات مرتبط با قرارداد پیش خرید آگاه شوید.
بدون دیدگاه